Facebook Google+ Twitter

Jak sprzedać działkę w dobrym punkcie, by na tym stracić

Rolnicy, którzy sprzedawali swą ziemię przy gliwickim odcinku autostrady A4 nawet nie przypuszczali, że zamiast liczyć zyski, wpadną w długi. A wszystko przez opłatę planistyczną i nieznajomość prawa...

Tereny wzdłuż autostrady A4 / Fot. Andrzej PieczyrakPółtora roku temu Rada Miasta Gliwice podjęła uchwałę, na mocy której pewne tereny rolne zostały przekształcone w tereny inwestycyjne. Treść uchwały pojawiła się na stronie internetowej Urzędu, na tablicy ogłoszeń i w biuletynie samorządowym. Tym samym został dopełniony ustawowy obowiązek poinformowania mieszkańców. Minął kolejny okres, zapisy uchwały uprawomocniły się i tym samym stały się obowiązującym prawem miejscowym.

Właściciele rzeczonych gruntów w większości nie dostrzegli zmian zapisanych w uchwale. Na swoich polach nadal uprawiali zboże i tylko trochę kręcili nosem na hałas, gdyż ich niegdyś ciche zagony od niedawna graniczą z nowo zbudowanym odcinkiem autostrady A4.

Po pierwsze przedsiębiorczość.



Po pewnym czasie od momentu wejścia w życie uchwały, prywatne osoby zaczęły skupować od wspomnianych rolników ich ziemię. Rolnicy przyjmowali propozycję kupna z radością gdyż, oferenci proponowali kwoty nawet dziesięciokrotnie wyższe od tych, które obowiązywały na rynku nieruchomości jeszcze przed rokiem. W opinii sprzedających był to „złoty interes”... bo „po co komu pole przy hałaśliwej autostradzie”. Nie pytali zatem agencji nieruchomości o aktualne ceny gruntów w tej okolicy, nie zwrócili się do rzeczoznawcy o oszacowanie wartości terenu, nie poprosili o wycenę w Urzędzie... i szczęśliwi podpisywali umowy kupna-sprzedaży.

Opłata planistyczna



Niemiłe zaskoczenie spotkało byłych już, posiadaczy gruntów, gdy Urząd Miejski zażądał od nich „opłaty planistycznej”. W niektórych skrajnych przypadkach okazało się, że kwota tej opłaty jest znacznie wyższa niż cena, która uzyskali ze sprzedaży! Niedawni właściciele rolni w jednej chwili pozostali zatem bez ziemi, bez pieniędzy... i z długiem. Tak radykalnej zmiany statusu nie przewidywały nawet ustawy nacjonalizacyjne w czasach PRL-u.

Opłata planistyczna to rodzaj lokalnego podatku, który zasila kasę gminy; dotyczy ona zbywania gruntów, których wartość rynkowa wzrasta gwałtownie wskutek zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Opłata ta jest ułamkiem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym np. przekwalifikowaniem gruntów rolnych na inwestycyjne. Opłatę planistyczną trzeba uiścić, jeżeli zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 71), „wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera opłatę planistyczną ustaloną w planie miejscowym, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jednakże wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.”. Opłatę planistyczną zobowiązany jest zapłacić sprzedający.

Odrobina matematyki



Pospekulujmy trochę, aby lepiej zrozumieć całość opisanego wyżej zdarzenia. Grunty rolne do niedawna kosztowały 10 zł/m2. Po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego tajemniczy oferenci zaproponowali gliwickim rolnikom ok. 40 zł/m2. Z kolei prawdziwa wartość rynkowa tych gruntów, po przekształceniu w tereny inwestycyjne, wynosi 200 zł/m2, a nawet więcej. Opłata planistyczna to kwota sięgająca 30% od różnicy wartości między ceną gruntu sprzed zmiany planu a aktualną wyceną danego gruntu.

Potencjalny zysk szczęśliwego nabywcy odrolnionych gruntów to różnica między aktualną wartością rynkową działki, a ceną, za którą kupił ją od rolnika. Zysk sprzedającego rolnika to kwota sprzedaży pomniejszona o wartość opłaty planistycznej.

Zobaczmy, jak to może wyglądać w przypadku hipotetycznego hektara (10 000m2) przekształconych gruntów. Zakładając, że rolnik sprzedaje hektar pola po 40 zł/m2 i zakładając szacunkowo faktyczną wartość rynkową tego terenu - 200 zł/m2 otrzymujemy:
a) potencjalny zysk nabywcy, jeżeli odsprzeda grunt po cenie rynkowej to 1,6 mln złotych
b) „zysk” sprzedającego rolnika to 400 tys. złotych ze sprzedaży gruntu, minus opłata planistyczna 570 tys. zł., co w efekcie daje konieczność dołożenia do tego „interesu” 170 tys. złotych.

W majestacie prawa... ale czy sprawiedliwie?



W opisanej sytuacji wszystko odbyło się w zgodzie z obowiązującym prawem. Zatem jedyne, co można by powiedzieć niefortunnym sprzedawcom gruntu to, że „nieznajomość prawa szkodzi”... i głęboko im współczuć. Powstaje jednak pytanie, czy na pewno nie dało się uniknąć takiej sytuacji? Czy lepiej poprowadzona polityka informacyjna wśród mieszkańców nie pozwoliłaby uniknąć tej życiowej tragedii wielu osób?

Gdy dotarły do nas pierwsze informacje dotyczące tego zjawiska, staraliśmy się działać w miarę naszych możliwości. Prosiliśmy proboszcza miejscowej parafii o poinformowanie mieszkańców, powstał ten tekst... ale dla wielu osób nasza informacja i tak już jest spóźniona. Wiem, że opisanie zjawiska nie rozwiąże tego problemu, ale liczę, że przez stałe informowanie o niebezpieczeństwie wynikającym z nieznajomości tych konkretnych zapisów prawa uda się zmniejszyć ilość niepotrzebnych ludzkich dramatów. Zdarzyło się w Gliwicach, ale zdarzyć może się wszędzie...

Ciekawostka zamiast epilogu



Ta sama Rada Miasta, tuż przed końcem swojej kadencji, zatwierdziła plany zagospodarowania przestrzennego dla innych terenów „przyautostradowych” ustalając kwotę opłaty planistycznej na… 0%. Powstaje pytanie, czym różnią się te dwa rodzaje odrolnionych gruntów, że sprzedaż jednych jest obarczona 30% stawką opłaty planistycznej a drugie są całkowicie zwolnione z tej opłaty? Czy różnica tkwi w gruntach czy… może w tym, kto jest ich właścicielem? A może, bądźmy idealistami, radni wzruszyli się losem poszkodowanych rolników i rezygnując z wpływów do kasy gminy, postanowili zapobiegać na przyszłość takim dramatom?

Wybrane dla Ciebie:




Komentarze (14):

Sortuj komentarze:

zastanawiajaca jest znakomita wiedza urzednikow na temat wartosci gruntow . jak oni ustalili cene metra na 200zl za metr? gdyby znali pojecia popytu i podazy nie wypisywaliby podobnych rewelacji.. a jesli uwaza miasto ,ze ziemia jest warta 200zl/metr to powinino pod przymusem za tyle pieniedzy ja wykupic od wlascicieli...na miejscu rolnikow wzialbym adwokata i szedl do sadu podwazyc wartosc(brak jakiegokolwiek powiazania z rzeczywistoscia) wyceny gruntow. szymon

Komentarz został ukrytyrozwiń

Nie wiadomo po ile sprzedawali ziemie rolnicy. Mówią ze tanio, ale ...
Jakoś nie chce mi sie wierzyc ze nie mieli pojęcia o oplacie adienackiej.
U mnie na wsiach wszyscy rolnicy znają cytowane przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Szczególnie ten mówiący o pięciu latach.

Komentarz został ukrytyrozwiń

Nie chcę nikogo podejrzewać o złe intencje, nie mam żalu do osób które wykorzystują okazję do tego aby się wzbogacić ... ale w żaden sposób nie rozumie braku informacji. Wydaje mi się, że po zmianie klasyfikacji gruntów (na "cenniejsze") powinna być przeprowadzona szeroka akcja informacyjna, która by w sposób jasny i prosty wyjaśniała konsekwencje tej zmiany. Uważam, że taką kampanię informacyjną winien uczynić ten kto uchwala te zmiany planów ... a nie grupka obywateli.
P.S. Stworzyliśmy ulotkę informującą o tym czym jest opłata planistyczna i co należy uczynić przed sprzedaża swoich gruntów aby nie "dołożyć" do tej transakcji. Chętnie prześlę wszystkim zainteresowanym treść tej ulotki. Może się komuś przyda ...

Komentarz został ukrytyrozwiń

ah no i świetny artykuł....duuuuuuuży plus

Komentarz został ukrytyrozwiń

"został dopełniony ustawowy obowiązek poinformowania mieszkańców" - otóż został, ale bez spełnienia zasady przejrzystości informowania i zasady wpisanej w "zasady prawa administracyjnego" tworzenia zaufania obywatela do prawa i organów pańswtowych. Myślę, że można by było odwołać się na to w postępowaniu przed organem samorządu, a poźniej ewentualnie w drodze odwoławczej przed sądem administracyjnym. Aczkolwiek pewności czy to wystarczy nie mam;) prawnikiem nie jestem. Choć fakt ze stawką 0% opłaty planistycznej dla innych gruntów mógłby być istotny

Komentarz został ukrytyrozwiń

Plus za kolejny porządny materiał.

Komentarz został ukrytyrozwiń

Kolejny modelowy tekst obywatelski! Plus bezwarunkowy!
Czy nie można było wykorzystać afery z Lepperem, która przecież kręciła się wokół podobnego problemu - odrolnienia gruntów i zysków do podziału: skorumpowany urzędnik - nabywca, żeby informować społeczeństwo o wszystkich pułapkach odrolnienia? Czy zawsze musi ktoś w naszym kraju nabić kiesę ze szkodą dla tych maluczkich? Gdyby ci nabywcy znali coś takiego, jak etyka, empatia, SOLIDARNOŚĆ społeczna, zaplaciliby temu rolnikowi 80 zł za metr... Takiej formy kapitalizmu nienawidzę. Ja też będę idealistą: może afera Leppera odniesie taki pozytywny skutek (oprócz tego, że nie ma go już w rządzie), że ci, którzy mają władzę decyzyjną, kilka razy się zastanowią, zanim wezmą "na boku"?

Komentarz został ukrytyrozwiń

Bardzo ciekawy artykuł (+)

Komentarz został ukrytyrozwiń

Ciekawie będzie w przypadku, gdy developer nabędzie grunty od rolnika, następnie uśmiechnie się do "kolegi", który sterując większością w radzie gminy zmieni plan zagospodarowania w wyniku czego powstaną budynki wielorodzinne, te z kolei przekształcą się we wspólnoty. Takich manewrów jest sporo. Mało tego na koszt gminy budowana jest infrastruktura, ba również ze środków UE. Czy pieniądze wracają do gminnej kasy???Czy komisje rewizyjne przy tak skonstruowanej radzie działają odpowiednio??? Pytania, pytania można mnożyć....

Komentarz został ukrytyrozwiń

(+) Jak to się mówi: Mądry polak po szkodzie... :/

Komentarz został ukrytyrozwiń

Jeśli chcesz dodawać komentarze, musisz się zalogować.

Najpopularniejsze

Copyright 2017 Wiadomosci24.pl

Korzystamy z cookies i local storage.

Bez zmiany ustawień pliki są zapisywane na urządzeniu. Więcej przeczytasz tutaj.