Podzielniki. Antyreklama c.o. Kompromitacja zarządców

Czytaj także: Podzielniki c.o. Kompromitacja metody (1 lipca 2017 r.)

11 września 2016 r.
Z roku na rok, ze strachu przed nieprzewidywalnymi rachunkami za c.o., maleje liczba mieszkańców korzystających z grzejników centralnego ogrzewania.
A dystrybutorzy ciepła ciągle szukają nowych klientów. Czy ich znajdą?

Fortum Power and Heat Polska Sp. z o.o. - Gospodarz pikniku pod szyldem:„ENERGIA PRZYSZŁOŚCI – poznaj nowe źródła energii razem z Fortum”, to jeden z potentatów branży ciepłowniczej, dostarczający do naszych domów ciepło. Współfinansuje także remonty zabytkowych kamienic Wrocławia, które następnie przyłącza do sieci ciepłowniczej. Szuka nowych klientów również w budynkach zbudowanych po wojnie.

"Ciepło sieciowe – jak czytamy na stronie tego dystrybutora - to najlepsza alternatywa ogrzewania dla firm i domów mieszkalnych. Centralne ogrzewanie, to nie tylko oszczędność, ale przede wszystkim nieoceniony komfort i wygoda […]
Ilość dostarczonego ciepła jest automatycznie dostosowywana do aktualnych warunków zewnętrznych, co zapewnia optymalizację kosztów ogrzewania. [...] Żadna inna metoda ogrzewania nie zapewnia tak stałych i stabilnych opłat za ogrzewanie jak ciepło produkowane centralnie.
Kontrolę nad poziomem cen sprawuje Urząd Regulacji Energetyki.” (źródło 1)

Jeszcze 40 % mieszkańców Wrocławia nie korzysta z ciepła sieciowego - informuje plakat piknikowy.

To szczęśliwcy, którzy nie wiedzą, co ich czeka, kiedy w ich mieszkaniach zawisną grzejniki a na nich małe urządzonka, zwane podzielnikami kosztów, sprowadzone z Niemiec do Polski bez instrukcji obsługi.
ŻADNA z powyższych deklaracji firmy Fortum, z punktu widzenia mieszkańca, nie znajdzie potwierdzenia w praktyce. Szczególnie „stabilne, przewidywalne koszty ogrzewania”.

W rękach Rad Nadzorczych i Zarządów większości Spółdzielni Mieszkaniowych w Polsce (także Zarządów niektórych Wspólnot) podzielniki stały się narzędziem manipulacji opłatami i spowodowały paniczną rezygnację mieszkańców z korzystania z ciepła sieciowego. Rachunek za ciepło na poziomie czterech, sześciu, dziesięciu tysięcy złotych, to wystarczający straszak, żeby kolejnej zimy nie włączać grzejników c.o.
Ci, co się odważą, zapłacą swoje zobowiązania i ... zobowiązania sąsiadów.
O tym, dlaczego tak się dzieje - w dalszej części artykułu.
Nasuwa się pytanie:
Czy można odmówić rozliczenia wg podzielników i błędnego regulaminu?
Internauta ze Świebodzina spróbował. Udostępnił zdjęcie tegorocznego rozliczenia. Koszt c.o. w wysokości 18.378 zł, to kara za niezgodę na bycie okradanym - trzykrotność maksymalnego zużycia w nieruchomości!.
/Z uwagi na trwające postępowanie sądowe dane rozpoznawcze osoby, wspólnoty i firmy rozliczającej zostały usunięte./
Na sąsiednim zdjęciu przedstawiam fragmenty wyroku z 2012 r., w którym Sąd Okręgowy w Gliwicach, przywołując metody rozliczeń wymienione w art. 45 a, ust. 8 ustawy "Prawo energetyczne", orzekł:
"żadna z tych metod nie upoważnia właściciela bądź zarządcę do ich modyfikacji i pobierania opłat w wysokości krotności zużytego ciepła."

Bohaterowie telewizyjnych reportaży z ostatnich lat

Reporterzy Telewizji Polsat (źródło 2) z programu Interwencja odwiedzili z kamerą 88-letnią mieszkankę Świebodzina, panią Stanisławę, której Spółdzielnia wyliczyła zadłużenie w wysokości ponad 5.000 zł, co razem z uiszczonymi w roku zaliczkami na c.o. przekroczyło kwotę 10.000 zł za ogrzanie 35-metrowej kawalerki.
Dygresja:
Sezon grzewczy trwa ok. 7 miesięcy, zatem nietrudno policzyć, że za miesięcznie ogrzewanie kawalerki naliczono ok. 1428 zł.

Wiceprezes Spółdzielni nie widzi problemu. Na pytanie reportera, jak trzeba grzać, żeby zużyć ciepło za taką kwotę, odpowiada beztrosko: Otwarte okna na okrągło i „chwali się”, że były dopłaty rzędu 15.000 zł.
Starsza pani i jej córka zaprzeczają marnotrawstwu. Podobnie zaprzecza ich sąsiadka, pani Maria N., która przez 3 lata spłacała kredyt zaciągnięty na zwrot 6.000 zł "zadłużenia" ustalonego przez Spółdzielnię, wg regulaminu, za centralne ogrzewanie.

Telewizja Katowice (źródło 3) wyemitowała w marcu program z wizyty w 2-pokojowym mieszkaniu w bloku. Pod oknami grzejniki – 8 żeberek każdy. Zdenerwowany mieszkaniec pokazuje rozliczenie roczne z kosztem ogrzewania ustalonym na kwotę 9.603,89 zł. Mówi, że nie zapłaci, bo jest to "próba oskubania go z pieniędzy."
Kamera przenosi się do biura spółdzielni. Pracownica, bez mrugnięcia okiem, recytuje formułkę:
„Jeżeli w tym mieszkaniu były otwierane okna, nie było weryfikowane zużycie poprzez zawory termostatyczne i głowice, które są zbudowane na tych grzejnikach, to, niestety, taka ilość ciepła jest możliwa do zużycia w tym mieszkaniu”.
Dygresja:
Pracownica Spółdzielni definiuje przyczyny w kategoriach przypuszczenia, które brzmi jak pomówienie. Nie twierdzi, że stała pod budynkiem i liczyła godziny, w których okno było otwarte. Nie zapewnia, że kiedy okno było otwarte, zrobiła "nalot" i stwierdziła, że grzejnik był gorący. Po prostu rzuca oskarżenie.
Efekt? Przeciętny widz pomyśli - „Skoro głupio wietrzył, to niech płaci!”
Jeszcze żaden prezes Spółdzielni czy Zarządca Wspólnoty publicznie nie oświadczył, o ile wzrasta zużycie ciepła przy otwartym oknie? I jak długo trzeba mieć otwarte okno, żeby zużyć ciepło za 10.000 zł?
Telewizja Szczecin (źródło 4). Spółdzielnia Chemik w Policach. Starsza Pani siedzi na tapczanie. Przed nią grzejnik elektryczny. Pod oknem kaloryfer z zawieszonym podzielnikiem. Pani żyje w ciągłym strachu o wysokość rachunku za c.o. Ubiera się ciepło. Dogrzewa elektrycznie. Rozliczenie roczne 8.250 zł.
Wysokość rachunku komentuje prezes Spółdzielni: „Jak kto używał ciepła, ja nie mam możliwości weryfikacji, sprawdzenia. Jeżeli ktoś chciał mieć 22, 23 stopnie w pokoju – to kosztowało”.
Dygresja:
W tym materiale Telewizja na chwilę oddaje głos fachowcom. Na zbyt krótką chwilę, żeby zdanie „wysokość tego rachunku jest zastraszająca” zdominowało pomówienie o winie użytkownika.

Telewizja Białystok (źródło 5) dociera do mieszkanki osiedla Bacieczki. Rachunek za ogrzanie mieszkania- ponad 14.000 zł. Kwestię tak wysokiej niedopłaty – czytamy - prezes tłumaczy utrzymywaniem w mieszkaniu bardzo wysokiej temperatury, w okolicach trzydziestu stopni powyżej zera. [...] "W mieszkaniu pani Wandy specjaliści przeprowadzili dokładne pomiary i wykluczyli awarię podzielników."

"Jak to możliwe? - Z tym pytaniem należy się zgłosić do tej pani, a nie do spółdzielni. Jeżeli sąsiad obok w mieszkaniu ma identyczny metraż i ma zwrot 1.800 zł, to należy się zastanowić, jak ta pani eksploatuje mieszkanie." 
- mówi prezes Spółdzielni "Bacieczki" w Białymstoku.
Dygresja:
No, właśnie. Jak? Znowu hipoteza sformułowana jak oskarżenie a nie fakt udowodniony. Efekt? Przeciętny widz pomyśli: „Skoro chciała mieć ciepło – niech teraz płaci!”
Tajemnicą pozostaje kwestia, jak ogrzewał mieszkanie sąsiad, któremu oddano prawie całą zaliczkę.

Szczecin, Bydgoszcz, Katowice, Białystok, Świebodzin...

Zwyczajni ludzie postawieni w dramatycznej sytuacji. Co ich łączy? Wszyscy czują się oszukani. Przez kogo? Przez ludzi, którym płacą za fachowe, rzetelne, zgodne z prawem zarządzanie powierzonymi pieniędzmi. I przeczucie ich nie myli! Potwierdzają to opinie biegłych sądowych w sprawach toczących się od lat w wielu miastach kraju i niektóre wyroki.
Jednak zarządcy reklamacje mieszkańców odrzucają, zasłaniając się jak tarczą regulaminem i opinią firmy rozliczającej, która zamontowała podzielniki, że te "są fabrycznie nowe, zatem działają poprawnie."
Winą za wysokie i absurdalne, z punktu widzenia mocy i możliwości technicznych grzejników, opłaty - zarządcy obarczają mieszkańców. Ani wizyta reporterów telewizji, ani opinie biegłych sądowych niczego w przeświadczeniu zarządcy o własnej nieomylności nie zmieniają.
W kodeksie dobrych praktyk spółdzielczych zapisano:
„Analizy i oceny dokonywane przez organy spółdzielni nie powinny koncentrować się na tropieniu winnych, lecz skupiać się na szukaniu przyczyn zaistniałego problemu i wypracowaniu obiektywnej oceny, która pozwoli ten problem rozwiązać.”
(Kodeks dobrych praktyk, Krajowa Rada Spółdzielcza, Warszawa, 2009)

Przyczyna błędnych naliczeń opłat za c.o. jest dość oczywista – wynika z wadliwego, niczym nieuzasadnionego i sztywnego przez lata podziału na koszty wspólne, niezależne od mieszkańca (dzielone wg m2 powierzchni) i indywidualne, na które mieszkaniec ma wpływ (dzielone wg wskazań podzielników).
Od wielu lat dominuje w spółdzielniach podział 40 % wspólne : 60 % indywidualne, bez względu na zachowania mieszkańców, którzy coraz częściej wyłączają swoje grzejniki i grzeją się na koszt sąsiadów.
Niestety, większość zarządców nie dokłada należytych starań (w zasadzie nie podejmuje żadnych działań), żeby po sezonie grzewczym obliczyć, jaką część ciepła dostarczonego do budynku zarejestrowały podzielniki - zamontowane tylko na niektórych grzejnikach w mieszkaniach. Zarządcy nie potrafią nawet poprawnie obliczyć, ile ciepła zużywają grzejniki łazienkowe (a te grzeją non-stop, gdyż nie mają zaworów termostatycznych), a co dopiero ustalić udział ciepła z nieizolowanych pionów grzewczych prowadzących gorącą wodę na wyższe kondygnacje.

W każdym sezonie i w każdej nieruchomości udział grzejników lokalowych jest inny, może to być: 5 %, 8 %, 21 % ciepła krążącego w sieci c.o, co wykazują biegli sądowi w swoich opiniach. Im więcej osób zakręca zawory przygrzejnikowe, tym mniej ciepła - a zatem i kosztu w złotówkach - powinno być brane do podziału wg wskazań podzielników. Sztywny podział kosztów, z dużym udziałem kosztu rozliczanego wg podzielników (np. 70 %, 60 %, 50 %), to pierwszy sygnał, że rozliczenie indywidualne może być obarczone sporym błędem a naliczona opłata znacznie zawyżona.

Pozostałe koszty (różnica między kosztem całkowitym a kosztem ciepła zarejestrowanego przez podzielniki), to koszt zamówionej mocy i koszt ciepła ze źródeł niewyposażonych w podzielniki (m.in. grzejniki w łazienkach, na korytarzach, w suszarniach, itp.) i koszt ciepła utraconego (przesył między budynkami, brak izolacji rur w sieci, itp.).
Powyższe koszty nie zależą wprost od zachowań mieszkańców i stanowią koszt wspólny utrzymania nieruchomości.
Ten koszt wspólny, według przepisów prawa energetycznego, ustawy o własności lokali a także według statutów spółdzielni powinni ponosić wszyscy mieszkańcy – proporcjonalnie do udziałów lub powierzchni zajmowanych mieszkań.

Dlaczego tak nie jest? Bo zarządca, zamiast wg m2 powierzchni lokali, dzieli także koszt wspólny (lwią jego część) wg wskazań podzielników. Im wyższe wskazania w lokalu, tym większy ciężar finansowych zobowiązań sąsiadów (u których podzielniki zarejestrowały znikome lub zerowe wskazania) jest nakładany na mieszkańca normalnie korzystającego z ogrzewania.

Obciążony błędnym, astronomicznym rachunkiem za c.o. mieszkaniec jest bezradny i samotny.
W jego obronie nie stanie bezpodstawnie wzbogacony sąsiad, któremu Spółdzielnia oddała sporą część zaliczki na c.o. Taki "wzbogacony cudzym kosztem" nabierze wody w usta. Regulamin, to jego alibi.

Właściciel mieszkania, w świetle przepisów, nie jest klientem firmy dostarczającej ciepło, nie jest bowiem stroną umowy z dostawcą - dlatego nie chroni go ustawa konsumencka. Nie zna faktycznego kosztu ogrzania 1 m3 wody, nie zna faktycznego kosztu ogrzania 1 m2 powierzchni mieszkania, często nie zna nawet mocy zamontowanych w mieszkaniu grzejników.
Nie ma też praktycznie żadnej możliwości sprawdzenia czy podzielnik został poprawnie zamontowany (i czy w każdym mieszkaniu tak samo) oraz czy prawidłowo rejestruje zużycie ciepła. Nie ma też łatwej możliwości sprawdzenia czy kwoty wzięte do rozliczeń rocznych zostały poprawnie przez zarządcę ustalone a nie zawyżone. Dostaje jakieś rozliczenie roczne i musi zapłacić lub czekać na sądowe wezwanie do zapłaty. Gwarancji, że sąd uzna, że astronomiczna opłata stanowi świadczenie nienależne, także nie ma. Prawo bowiem mamy jedno, ale sędziów wielu.

Żaden mieszkaniec nie jest w stanie przewidzieć, jaki rachunek za ogrzewanie otrzyma po łagodnej zimie, a jaki po mroźnej.

Co z tego, że kontrolę nad poziomem cen energii sprawuje Urząd Regulacji Energetyki.
Co z tego, że dzięki tej kontroli ceny jednostkowe za zamówioną moc i dostarczone do budynku ciepło wzrastają umiarkowanie, np. 5 % - 7 % w skali roku, jeżeli naliczona przez Zarząd Spółdzielni opłata dla mieszkania, z taką samą lub zbliżoną liczbą jednostek zużycia ciepła, zarejestrowaną na podzielnikach, może wzrosnąć o 100 %, 200 % a nawet 1000%.

Poszkodowani (chociaż określenie "oszukani" jest tu bardziej na miejscu) po odrzuceniu reklamacji nie mają do kogo się odwołać. Nad poczynaniami Zarządów Spółdzielni Mieszkaniowych nie ma żadnego nadzoru, żadnej instancji „wyższej” dostępnej zwykłemu mieszkańcowi. Podważenie (uchylenie, unieważnienie) w postępowaniu spółdzielczym uchwały Rady Nadzorczej wprowadzającej regulamin, który prowadzi do karygodnych błędów w ustalaniu opłat za ciepło - jest niemożliwe!
Ani statut, ani ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują takiej ewentualności. Wymyślony, przeważnie przez garstkę ignorantów w dziedzinie ciepłownictwa, regulamin podziału kosztów ciepła może uchylić tylko Sąd Okręgowy.
Kto jest gotów podjąć walkę, która trwa czasem kilka lat i nie zawsze kończy się zwycięstwem prawdy? Kto jest gotów ponieść koszty postępowań, koszty biegłych, tracić czas i nerwy?
Dla Zarządu Spółdzielni postępowania sądowe, to element codzienności. A koszty? Przecież żaden prezes, ani księgowy nie płaci kosztów sądowych z własnej kieszeni, tylko z kieszeni mieszkańców. Przy takiej "równości stron postępowania wobec prawa" zarządca może się sądzić z każdym. Do upadłego!
Dygresja:
Nie powinna zatem dziwić decyzja pani Marii N. ze Świebodzina, która zamiast uciążliwej drogi sądowej wzięła kredyt i spłacała przez 3 lata „zadłużenie” za koszt ciepła, które - według regulaminu - niby zużyła.
Bo tak wygląda spółdzielcza rzeczywistość. Mieszkańcy nie płacą za ciepło w mieszkaniu według faktycznego zużycia, jak stanowi art. 45 a, p. 9 ustawy „Prawo energetyczne”, ale według regulaminu, który ignoruje zapisy ww. ustawy lub je poważnie wypacza.

Podsumowanie. Okiem dziennikarza obywatelskiego

Nie wiadomo jak potoczyły się losy mieszkańców odwiedzonych przez reporterów telewizyjnych. Sensacje dnia pojawiają się i znikają a problem błędnego naliczania przez zarządców nieruchomości opłat za ciepło pozostaje nierozwiązany.
I, jak dotąd, poza poszkodowanymi, nikogo z poprzedniej i obecnej władzy to nie obchodzi. Do dzisiaj nie wydano dedykowanego rozporządzenia w sprawie zasad poprawnego stosowania podzielników, którym nie przyznano statusu urządzenia pomiarowego (a szkoda). Nie opracowano i nie rozpowszechniono żadnych kryteriów i zasad poprawnego rozliczania kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych, zwłaszcza w budynkach do tego celu nieprzystosowanych. Nie przetłumaczono na język polski wytycznych Stowarzyszenia Inżynierów Niemieckich w sprawie metod kontroli poprawności rozliczeń rocznych i korygowania rozliczeń błędnych. Nie nagłośniono, w jaki sposób radzą sobie właściciele nieruchomości w innych państwach, które zezwoliły na stosowanie podzielników.
Ani polskiego zarządcę nieruchomości, ani oddział niemieckiej firmy dostarczającej wydruki rocznych rozliczeń nie interesuje poprawność a nawet prawdopodobieństwo naliczonych opłat. Hasło "Każdy płaci za siebie!", to tylko reklamowa przynęta sprzedawców podzielników, czerpiących korzyści z odczytów i drukowania rocznych rozliczeń.
Ciepło, to jedyny produkt, za który mieszkaniec płaci nie według zużycia oraz cen producenta, ale według widzimisię zarządcy.
Z jakim skutkiem – już wiadomo.

Dopóki rząd Prawa i Sprawiedliwości nie zobaczy w tym procederze, rozproszonym po całym kraju, w tysiącach Spółdzielni Mieszkaniowych i Wspólnot Mieszkaniowych, zbiorowego oszustwa i nie narzuci poprawnych warunków stosowania podzielników i właściwych reguł rozliczania kosztów ciepła, dopóty kolejni mieszkańcy będą rezygnować z używania ciepła sieciowego, pomimo reklamowanej wygody i wysokiej efektywności, pogłębiając tym samym patologię w rozliczeniach rocznych.
"Dzięki” ignorancji a nawet obserwowanej premedytacji zarządców nieruchomości, kolejne niewinne osoby, może także Ty - czytelniku, zostaną obciążone absurdalnymi rachunkami za ogrzewanie, z którego ledwie korzystały.

Mieszkańcy kamienic (np. 40 % wrocławian) nie rezygnują z posiadanych pieców kaflowych, gwarantujących najniższe koszty ogrzewania. W budynkach z wielkiej płyty do łask wracają farelki, "olejaki", piecyki akumulacyjne i kuchenki gazowe, które zatruwają atmosferę bardziej od ciepła sieciowego. W rachunku ekonomicznym ich używanie wypada korzystniej od centralnego ogrzewania a i koszty są przewidywalne - czego nie można powiedzieć o rozliczaniach kosztów c.o., dokonywanych wg niepoprawnych regulaminów!

W takiej sytuacji firmie Fortum Power and Heat Polska Sp. z o.o. zamiast ciepła sieciowego pozostanie tylko sprzedaż energo-rowerów, pod hasłem: „Zrób z roweru elektrownię - niewyczerpane źródło czystej energii i bezpieczeństwa!”

Zapraszam dziennikarzy obywatelskich do włączenia się w nagłaśnianie i rozwiązywanie problemu. Tylko w ten sposób, poprzez edukację i wyjaśnianie przyczyn błędnych rozliczeń, można pomóc poszkodowanym i wpłynąć na zarządców.
Liczę też na sygnały o spółdzielniach i wspólnotach, które potrafią poprawnie naliczać opłaty za ciepłą wodę i centralne ogrzewanie. O ile takie istnieją.

Źródła:

1:
www.fortum.com
2:Interwencja, Polsat, "Zimą pod kocem w kawalerce i ponad 5000 zł dopłaty za ogrzewanie!"
3:
TVP 3, Katowice, "Ma 43-metrowe mieszkanie i blisko 7 tys. zł niedopłaty za ogrzewanie
4:
TVP 3, Szczecin, "Kolosalne rachunki za ogrzewanie"
5:
TVP 3, Białystok, "Kosztowne ogrzewanie"

6. Ustawa Prawo energetyczne